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房地產投資解析與攻略 (艾莉視頻首播:想買投資效益高的房產一定要注意的兩件事)

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1#
發表于 10-10-2019 16:40:17 | 只看該作者 |只看大圖 回帖獎勵 |倒序瀏覽 |閱讀模式
新樓盤
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樓盤: 房產升級策略探討
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本帖最后由 Emilyproperty 于 1-6-2020 14:17 編輯

我們都知道 , 在高物價的新加坡能夠安穩的退休必須提前做好長遠的財務規劃. 而房產往往是保障退休最重要的資產之一.
然而, 組屋轉售價長年走下坡,而導致多數人辛苦工作累積的資產持續縮水. 即便房產已經全額付清,在退休之時您是否還有機會靈活運用資金,選擇想要的高品質退休生活?或是陷入存款不足的風險?


圖一: 組屋房產走勢 (資料來源: URA, www.squarefoot.com.sg)



圖二:  或許有朋友覺得, 若未來退休存款不夠, 可以從大單位換入較小單位的組屋來套現呀. 不可否認這是可行的. 但請看以下的分析. 即便是從五房改住至三房單位, 以目前的房價來說,能靈活運用的資金能有多少呢?



也許我們應該思考,是否持續現有的安逸生活, 并在邁入中高齡之際甚至退休后苦惱財產不及開銷?? 或者從現在開始謹慎的規劃資產,為日后生活和不確定的未來提前打好基礎?


其實做好完善的資產規劃沒有想像中的困難或複雜,最大的阻礙往往是缺乏對自身財務與負擔能力的了解,也由于對新加坡房地產的不熟悉,不知如何選擇最適合自己的置產方案.


根據過去的官方數據顯示,長期來說公寓是相對具有保值和增值潛力的資產
圖三, 私宅房產走勢 (資料來源: URA, www.squarefoot.com.sg)



若妥善規劃,在您需要資金時可以選擇
1.   賣掉公寓后全額購買任何地段的組屋, 并用剩馀利潤保障您高品質的退休生活
2.   若有兩套公寓
(1) 保留其中一套公寓自住,出售另一套換取退休資金
(2) 保留兩套公寓, 其中一間出租以獲得穩定收入支付退休生活




若您有以上的想法, 但不知道如何規劃或不確定可行性. 艾莉樂意用自身投資房產多年的經驗以及專業知識,根據您的需求與財務條件,免費提供客製化的資產增值方案與風險評估.


透過艾莉的資產策略分析和手把手的專業協助, 您可以了解:



1.  如何從組屋升級至公寓而不需動用存款
2.  如何更有效使用CPF累積資產
3.  如何善用數據找到低于市場成交價并有增值潛力的公寓
4.  如何判斷何時為最佳購買時機,合理的入場價位,以及退場時機.這三點對房地產未來是否能獲利有關鍵性的影響
5.  對于新加坡公民與PR( 或公民與外國人)的夫妻組合提供專業方案,讓 PR或外國人與公民伴侶各自持有一套公寓而無須支付5-20%的高額額外印花稅
6.  如何有效規劃房產配置并達到保留至少10萬做為儲備金以備不時之需


或許置產保守的您,對于居住或投資公寓有以下迷思和顧慮:


1.房貸會不會讓我的財務壓力更大?
身為房產顧問,我并不希望您因為房地產而增加財務負擔并導致生活品質的下降.這也是為什麼我會謹慎根據您的狀況提供合適的方案,以確保您的財務能力足以合理負擔一套甚至兩套房產.


2. 若我的存款不足,可以考慮從組屋升級到公寓嗎?
我們當然都希望在不動用存款的情況下可以擁有增值潛力高的公寓.透過艾莉專業的評估和資產升級規劃,您是有可能不須使用或是用極少的存款,達到擁有一套甚至兩套公寓.


3. 如果我投資的公寓租不出去或者未來沒有增值空間怎麼辦?
若您有此顧慮,那您更應該了解如何選擇適合自住或投資的公寓.所謂租金報酬率或增值潛力不單只是考慮地段,價錢,還包括其他因素.透過數據分析,艾莉會幫助你了解購買房地產最需注意的要點,并避免常見的錯誤投資.





以下是艾莉自身經驗和對客戶提供的專業分析.


自身經驗分享:
艾莉(PR)和先生(公民) 賣掉48萬的五房式組屋, 并用夫妻雙方名義購入一套低于銀行估價18萬的公寓自住. 數月后, 艾莉使用partpurchase 和refinance方式單獨持有公寓,而先生以其名義另購一套公寓作為投資. 在此過程中夫妻總共持有兩套公寓,但無須負擔高額的額外印花稅. 而低于銀行估價的自住公寓也讓艾莉夫妻獲得11萬的增貸,用于第二套房產的首付.
現狀: 兩套房產皆有穩定的增值, 且其中一套出租產生被動收入, 讓艾莉可以更靈活的運用現金流.



客戶案例分析:
陳先生(38歲)與太太(34歲) 皆為新加坡公民, 過去10年居住于大巴窯五房式組屋. 由于財務觀念保守,并沒有想過資產規劃. 在了解客戶需求和財務評估后, 艾莉提供可行的資產升級方案. 而陳氏夫妻在負擔能力許可下可購買150萬的公寓. 沒有動用到任何存款的情況下仍有剩馀近23萬的儲備金, 讓他們在未來4-10年內可以選擇用于支付房貸, 以減輕還款壓力,并保有高品質生活


艾莉的資產升級策略根據個別需求和財務情況有所調整.  並較適用于以下條件. 如果您符合下述條件并認真考慮為退休提前規劃資產, 請與艾莉聯繫.

艾莉會與您安排一對一討論并根據您的需求和狀況,提供您專屬的置產方案

1.  您目前持有的組屋已經居住滿5,或不持有房產,或目前僅持有公寓 (皆不限國籍)
2.  若為夫妻, 合併薪資7千或以上

若你愿意給自己一個了解新加坡房地產和提前規劃資產的機會, 請聯繫艾莉.

免費預約諮詢方式
電話: +65 96918763
微信: emilylin0221
微信公眾號: emilyproperty


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來自 12#
 樓主| 發表于 12-4-2020 17:24:51 | 只看該作者
本帖最后由 Emilyproperty 于 29-5-2020 18:50 編輯


牛牛留學
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2#
 樓主| 發表于 14-10-2019 18:56:57 | 只看該作者

RE: 你的房子是資產還是負債? 如何明智的規劃房產讓你資產穩定增值?

本帖最后由 Emilyproperty 于 1-6-2020 12:49 編輯


Part 2 - 房地產的入場價與增值探討

常常有人問我, 為什麼有些公寓投資后可以賺很多, 很些很少甚至賠錢. 到底要怎麼慎選具有增值潛力的公寓呢?
其實沒有人能夠準確地預測哪個房產穩賺或者是賺多少. 投資房地產除了地點重要,您更需要深入了解

1.入場價是否合理
2.周邊發展性

以新樓盤來說,入場價是否合理需要考量以下幾點:


點擊閱讀詳文

http://www.mynestbest.com/app/in ... &uniacid=489&lan=cn


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以上是艾莉對房地產的數據分析和個人見解.希望對你在選擇房產上有所幫助.
若你有任何房地產相關的問題或意見交流.或想進一步了解適合投資或自住的公寓,學區房以及價位分析,歡迎隨時詢問艾莉.
微信:emilylin0221
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個人網站:www.mynestbest.com



“新加坡政策”公眾號簡介
3#
 樓主| 發表于 21-10-2019 20:33:26 | 只看該作者
本帖最后由 Emilyproperty 于 1-6-2020 12:51 編輯
Emilyproperty 發表于 14-10-2019 18:56
房產分析與分享 -Part 2- 房地產的入場價與增值探討

常常有人問我, 為什麼有些公寓投資后可以 ...

房產分析與分享 -Part 3-  期房和二手房, 我到底該怎麼選?


最近很多客戶最常諮詢的一個問題是

’我想要買公寓, 可以現在的公寓又小又貴, 舊式公寓便宜又大, 我該怎麼選擇呢? ‘’

其實我覺得不管新舊,其實看你買的目的是什麼?

1. 只是想要享受公寓的設施, 打算自住到老.
2. 打算自住,以后轉賣, 不求增值只求不虧本
3. 打算自住,希望以后轉賣可以增值
4. 打算投資, 希望租金報酬率高
5. 打算投資, 希望增值空間大, 租金倒是其次
這邊暫時就不探討自住到老的選項, 因為如果不在乎保值增值性, 全島無數個房產可以選擇,只要符合預算和自己喜歡就好  

然而, 由于物價逐年增高, 加上教育與醫療費用也不斷上升. 現在人買房往往還是會想著, 如果有天我真的有財務壓力想要賣房, 或是想安穩退休, 我現在的房子能賣到好價錢嗎?

這是很現實, 但也是很多人在買房子時最不常考慮的問題.

其實除了價錢和大小,新房和舊房在未來轉賣時,獲利幅度確實有差異. 這部分我們可以從以下幾點來探討


點擊閱讀詳文

http://www.mynestbest.com/app/in ... &uniacid=489&lan=cn


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以上是艾莉對房地產的數據分析和個人見解.希望對你在選擇房產上有所幫助.
若你有任何房地產相關的問題或意見交流.或想進一步了解適合投資或自住的公寓,學區房以及價位分析,歡迎隨時詢問艾莉.
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獅城網推薦
4#
 樓主| 發表于 26-10-2019 23:42:22 | 只看該作者
本帖最后由 Emilyproperty 于 1-6-2020 11:52 編輯
Emilyproperty 發表于 21-10-2019 20:33
房產分析與分享 -Part 3-  期房和二手房, 我到底該怎麼選?


在期房遽增的現在. 二手房真的沒有增值潛力嗎?


關于房地產, 最近大家是不是普遍聽到類似的說法就是 

(1) ‘’ 二手房的漲幅有限, 過去從2013年后幾乎沒有太大的漲幅’’.  如果買期房的話, 你是第一任屋主, TOP后轉售有很大的增值空間’’.
(2) ‘’ 二手房價容易受市場影響, 如果你的房子買在高點, 將來金融危機時, 早任的屋主們可以低價拋售仍賺到錢, 但你買在高點可能就此套牢好幾年, 等到漲回你買的價錢時, 房子年齡也多了好幾年’’
(3) ‘’ 因為開發商會不定期調整價錢,  越早買增值空間越大’’

以上的說法有一定的道理, 但也不是絕對.   

如果仔細研究過去3-4年TOP 的新房, 可以發現不是每一個新房都有增值, 有些年增值率5% 但也有些不到1%,  甚至虧本賣.  姑且不論虧本賣的原因,就以增值而言,地段,入場價,與地區發展性確實在房子升值的潛力上有非常大的影響力.

我同意二手房漲幅有限,但有些二手房在2016-2018間確實比新房漲得快(比方說附近有新樓盤或其他建設的地段).所以增值空間其實取決于你是否買對地方還有買的價錢,而不單是新房或二手房的原因.

在目前推出的幾十個新樓盤,看得眼花撩亂.但真的是越便宜越有增值空間嗎?

其實如果不考慮以上三個要素,而直接往便宜的買,很有可能未來面臨不增值且難賣的情況.白白浪費多年寶貴的時間 .

誠心建議有意考慮投資或自住的朋友們,買房不靠直覺,參考周邊房地產過去走勢和地區發展性才是王道

本年度第三季私宅走勢-
私宅- 與第二季相比,本季度私宅平均上揚1.3%,預計整年度上升比率為3%. 去年控房措施對今年房價有一定的緩和作用, 但整體來說,房價仍然呈現穩定的上揚走勢






新加坡半永久培訓課程
5#
 樓主| 發表于 31-10-2019 23:26:32 | 只看該作者
本帖最后由 Emilyproperty 于 1-6-2020 12:49 編輯
Emilyproperty 發表于 26-10-2019 23:42
在期房遽增的現在. 二手房真的沒有增值潛力嗎?

房產分析與分享-Part 4-如果我的房產這幾年已經獲利, 我該繼續持有, 還是賣出?

上面分享了對于入場價, 新房二手房走勢的看法

接下來討論另一個值得思考的話題.  
有很多人想知道 ‘’如果我的公寓這幾年已經獲利, 我該繼續持有, 還是賣出? ‘’

我相信每個人的投資預期都不盡相同, 有些人看中房產升值率,有些人重視租售比, 更有部分的人買非常舊的公寓希望未來能獲開發商的青睞,得到集體出售的機會. 

以房屋升值率來說, 公寓在交屋后的前五年通常是交易量最高峰的時期. 這是因為初期沒有交易指標,很多投資人在交屋后都希望往高價賣,導致整體售價明顯增長.這趨勢在交屋3-5年后逐漸趨緩,并開始進入停滯期.

我們可以從2013-2019區間年來看以下樓盤的價格趨勢

點擊閱讀詳文

http://www.mynestbest.com/app/index.php?i=489&c=site&a=site&do=detail&id=667314&uniacid=489&lan=cn

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獅城論壇官方微信等眾多平臺
6#
 樓主| 發表于 4-11-2019 22:56:09 | 只看該作者
本帖最后由 Emilyproperty 于 1-6-2020 12:31 編輯
Emilyproperty 發表于 31-10-2019 23:26
房產分析與分享-Part 4-如果我的房產這幾年已經獲利, 我該繼續持有, 還是賣出?

上面分享了對于入場價, 新 ...



新加坡翻譯公證
7#
 樓主| 發表于 4-11-2019 23:13:55 | 只看該作者
本帖最后由 Emilyproperty 于 1-6-2020 12:38 編輯


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8#
 樓主| 發表于 30-1-2020 14:07:54 | 只看該作者
本帖最后由 Emilyproperty 于 1-6-2020 12:48 編輯

如何判斷置產時機和選擇具有增值空間的房產 (個人經驗與數據探討)?




2013年后新加坡房市進入降溫期, 很多人對市場冷卻保持悲觀的態度. 但在這期間入場的買家卻出乎意料的有相當可觀的獲利 . 這是為什麼呢?

大家都了解, 無論股票或房地產, 當市場不景氣就是買入的最好時機, 而市場不樂觀時, 70%的人都抱持觀望態度,直到反轉上漲,才后悔又錯過了一個快速上升的周期! 聽起來很熟悉對吧?

記得2016年初, 新加坡經濟放緩以及政府出臺多項控房政策, 市場瀰漫著很多的不確定性, 組屋公寓雙雙持續下跌, 很多人覺得我們買公寓是個高風險的決定. 因為當時預估房地產還沒見底, 還會再跌1-2年, 多人奉勸不可貿然入場!

其實, 房地產跟股票一樣, 沒有人能準確地預估自己可以買在最低點. 而不同于其他國家, 新加坡房地產有非常明顯的週期性 (過去30年經歷了五個週期), 所以我的置產法則是, 只要不是在市場成交非常活躍時跟著大家搶著進場, 并有足夠的資金可以持有房產至少5年, 任何時候都是置產的好時機!  

好時機當然也要搭配對的選擇, 才能有獲利的空間!! 我從不主張期房一定賺錢二手房就沒有獲利空間的論點. 然而, 有潛在增值能力的樓盤必然符合以下幾個重要的特色

點擊閱讀詳文
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9#
 樓主| 發表于 15-2-2020 17:05:38 | 只看該作者
本帖最后由 Emilyproperty 于 1-6-2020 12:47 編輯

雖然我很少打樓盤廣告 :D~ 但這次不得不分享一個從投資角度來說, 真心看好的超級樓盤!

The M @ Bugis

相信看過我分析房地產的朋友大致都知道如何選擇具有增值潛力的項目(請看上一篇)!
當The M 剛推出時我是抱持保留的態度, 因為地段再好的樓盤, 如果價格過高,也只適合作為富人收藏品.


很多中央核心區 (CCR) 的高檔豪宅, 至今賠本出售的也是一堆堆.  房產虧本對超級富豪來說可能也只是些微的損失.  
但對于中產或小資來說, 那可能是全部資產呀~ 所以房地產投資, 不是只看價格, 而地段也不是唯一置產的黃金法則 :D


為什麼我這麼看好THE M , 非要在抗疫時期分享這個樓盤!? 只有一個原因! 因為只有這個樓盤推出的超低的早鳥價格真的經不起等待!

正是因為現在疫情的不明確, 才讓THE M 開發商Wing Tai 給出實在不可思議跌破眼鏡的開盤價格吸引買家!


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10#
 樓主| 發表于 22-2-2020 21:20:54 | 只看該作者

想買投資效益高的房產一定要注意的兩件事

本帖最后由 Emilyproperty 于 1-6-2020 14:13 編輯

最近國際上疫情趨于緩和, 新加坡也逐步進入解封階段. 房地產的詢問度在五月份明顯增加, 也反映在市場交易上.  從阻斷期開始截至5/17,
新加坡新樓盤在不可看房情況下依舊火熱賣出312間, 或許是市場復甦的前奏




近期很多客戶問我, 到底這波疫情下的房地產什麼時候是谷底, 是否還會有大幅下跌的可能?

事實上, 只有當房價上揚, 你才會意識到原來谷底已經悄悄來過. 所以發現谷底后買房基本上也錯過了好的時機.


研究新加坡房產投資的朋友知道, 房市冷清時是最佳的入場時機.  然而做足了功課精心篩選了所謂有增值潛力的公寓, 卻栽在了錯誤的戶型選擇
希望我的視頻 , 能夠幫助朋友們了解,要買到投資效益高的戶型, 絕對不可錯過的兩大重點!!


[點擊播放視頻:https://tv.sohu.com/v/dXMvMzYxODY2NDI4LzE5NjcyMDQ3NC5zaHRtbA==.html]

因應時代改變以及打字速度實在慢,  往后房產解析將以視頻方式呈現.

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